Wynajem kwater pracowniczych

Pomimo, że inwestycje w obcym środku trwałym stanowią specyficzną i odrębną od budynków i lokali kategorię środka trwałego, organy podatkowe w interpretacjach przyjmują, powołując się na wykładnię systemową i funkcjonalną, że powyższy przepis dotyczy również inwestycji w obcym środku trwałym, którym jest budynek mieszkalny lub lokal mieszkalny (0111-KDIB1-1.4010.622.2021.2.BK, 0111-KDIB2-1.4010.358.2022.1.PB, 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND, 0115-KDIT3.4011.245.2023.1.JS).

Zatem wydatki poniesione przez spółkę na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację (ulepszenie) domu mieszkalnego użytkowanego na podstawie umowy najmu nie będą stanowić kosztu uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia, jak również poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne od inwestycji w obcy środek trwały.

Natomiast wydatki stanowiące bieżącą konserwację oraz remont, a także wydatki na odrębne od budynku środki trwałe stanowić będą bieżące koszty podatkowe.

Jednocześnie każdy wydatek związany z daną inwestycją należy ocenić oddzielnie, a następnie przyporządkować do powyższych kategorii. Kwota 350 tys. zł może bowiem obejmować zarówno wydatki na remont, jak i na ulepszenie lub na nabycie innych środków trwałych, czy też na wyposażenie budynku.

Pamiętać trzeba, że skoro strony umowy najmu umówiły się na zwrot nakładów rozliczany na bieżąco, powinny być wystawiane przez obie strony faktury z tego tytułu rozliczane kompensatą, tzn. wspólnik powinien wystawić fakturę z tytułu wynajmu domu, natomiast ze strony spółki powinna być wystawiona faktura na tożsamą kwotę brutto z tytułu rozliczenia części poniesionych nakładów. W takiej sytuacji przychodem dla spółki będzie odpowiednia kwota z faktury dotycząca zwrotu nakładów poniesionych na remont, konserwację i na odrębne środki trwałe, gdyż wydatki te stanowią koszty podatkowe. Pozostała część kwoty wynikająca z faktury wystawionej przez spółkę (dotycząca ulepszenia) nie będzie stanowić dla spółki przychodu na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 6a ustawy CIT, zgodnie z którym do przychodów nie zalicza się zwróconych innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów.

Jeżeli zaś chodzi o przyszłą sprzedaż nieruchomości przez wspólnika i ewentualną konieczność opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT wskazać trzeba, że tutaj istotne znaczenie może mieć, czy wspólnik wynajmuje dom w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego, a także czy jest czynnym podatnikiem VAT, kiedy kupił (wybudował) dom i czy odliczył podatek VAT przy nabyciu/budowie domu mieszkalnego.
Proszę o dodatkowe informacje w tym zakresie.

Mając na uwadze wyroki TSUE w sprawach C-291/92 oraz C-25/03, organy podatkowe mogą uznać prywatną sprzedaż domu mieszkalnego, który był wcześniej wynajmowany, za sprzedaż podlegającą pod ustawę VAT. Z wyroków tych można wyczytać bowiem, że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie natomiast wspólnik przez określony czas wykorzystywać będzie dom dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy VAT (wynajem).
Gdyby jednak uznać, że sprzedaż domu mieszkalnego dotyczyłaby majątku prywatnego, transakcja taka nie podlegałaby w ogóle pod ustawę VAT.

Natomiast, aby ocenić, czy w sytuacji podlegania pod ustawę VAT, taka transakcja sprzedaży byłaby opodatkowana podatkiem VAT lub też korzystała ze zwolnienia z opodatkowania należy przeanalizować poniższe przepisy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem każda transakcja sprzedaży budynku dokonana po 2 latach od pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W art. 2 pkt 14 ustawy VAT wskazano, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Zatem z pierwszym zasiedleniem mamy do czynienia w momencie sprzedaży lub oddania do użytkowania domu mieszkalnego po jego wybudowaniu lub też w sytuacji, gdy poniesione zostaną wydatki na jego ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej domu.
Każda dostawa budynku w ramach pierwszego zasiedlenia i w okresie 2 lata podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Przy czym jeżeli chodzi o pierwsze zasiedlenie wynikające z wydatków na ulepszenie, to trzeba pamiętać, iż nie bierzemy pod uwagę wydatków na remont, konserwację, czy też na inne środki trwałe i wyposażenie.
Ponadto, wydatki te muszą być ostatecznie poniesione przez sprzedającego dom, ponieważ tylko właściciel domu może ponieść wydatki na ulepszenie, które zwiększą wartość początkową domu mieszkalnego. Wspólnik będzie ponosił ostatecznie takie wydatki, ponieważ następuje rozliczenie ponoszonych przez spółkę nakładów.

Zatem z pierwszym zasiedleniem mamy do czynienia w momencie sprzedaży lub oddania do użytkowania domu mieszkalnego przed lub po jego wybudowaniu i w okresie 2 lat od tego momentu, a także w okresie 2 lat od ponownego pierwszego zasiedlenia w sytuacji, gdy poniesione zostaną wydatki na jego ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej domu. Jeżeli wydatki takie zostały poniesione w niższej wysokości, to nie dochodzi do ponownego pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli jednak z uwagi na powyższe wydatki mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, to należy pamiętać jeszcze o treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w sytuacji, gdyby poniesione zostały wydatki na ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej, a wspólnik nie odliczył podatku VAT przy zakupie/budowie domu, ani nie odliczył podatku VAT przy wydatkach na ulepszenie, to transakcja sprzedaży domu byłaby zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.